BISNIS PROPERTI SYARIAH

SUARAMEDANNEWS.com, Medan – Bisnis properti memang menggiurkan bukan isapan jempol saja. banyak yang sukses meraup penghasilan lumayan besar dengan terjun di dunia properti. Bisnis properti seperti makhluk indah yang ingin selalu didekati oleh pebisnis lintas sektoral. Tarcatat beberapa pebisnis yang awalnya bukan pebisnis properti sekarang menjadi pebisnis properti sukses disamping pengusaha properti kawakan yang memang sudah dikenal sebagai orang properti.

Tentu tidak asal memasuki dunia baru bagi mereka tanpa dibekali pemahaman tentang apa yang akan mereka lakukan. Sektor properti dipengaruhi oleh kondisi makro ekonomi Nasional. Sektor properti dipengaruhi oleh tingkat inflasi atau pertumbuhan ekonomi. Pertumbuhan ekonomi yang bagus menyebabkan daya beli masyarakat meningkat dan daya serap masyarakat terhadap produk properti juga meningkat.Tak ketinggalan tingkat suku bunga bank sangat berpengaruh terhadap kemampuan beli masyarakat karena berhubungan dengan besarnya cicilan Kredit Pemilikan Rumah (KPR), terutama terhadap perumahan kelas menengah ke bawah.

Lain halnya untuk perumahan subsidi, pemerintah memperhatikan secara langsung dengan membuat peraturan khusus untuk memudahkan masyarakat berpendapatan rendah memiliki rumah.Selain itu nilai tukar Rupiah juga berpengaruh secara langsung atau tidak langsung terhadap sektor properti. Intinya sebagai developer Anda harus terus memonitor perkembangan ekonomi makro Negara kita dalam bentuk tingkat inflasi, pertumbuhan ekonomi, suku bunga bank, suku bunga Bank Indonesia, nilai tukar Rupiah.Ini akan berguna untuk menentukan exit plan jika terjadi krisis ekonomi dan moneter seperti pernah terjadi pada akhir dekade 90-an. Dunia terus berputar, perkembangan ilmu dan strategi-strategi dalam menjalankan bisnis terus mengalami perubahan bahkan kemajuan, tak terkecuali di dunia properti utamanya sebagai developer properti.

Properti syariah hadir sebagai pilihan bagi tidak hanya umat Muslim melainkan juga masyarakat secara umum yang ingin membeli rumah dengan cara aman, bersistem sehat dan sesuai dengan aturan Islam. Umumnya, jika tidak dalam bentuk tunai (cash), maka kredit pembelian rumah menjadi pilihan bagi sebagian besar masyarakat. Sistem bunga adalah variabel yang sering melekat pada kredit pembelian rumah atau properti. Hal ini jelas termasuk riba dalam Islam dan haram hukumnya.

Konsep properti syariah seperti halnya sistem yang berkembang pada bank syariah. Tidak hanya di negara-negara mayoritas Muslim, bank syariah berkembang pesat juga di UK, Denmark, Luxemburg dsb. Ini terjadi karena nilai-nilai dalam sistem syariah terus berorientasi pada etika bisnis yang sehat dan fasilitas pelayanan yang beragam.

Sistem ekonomi berbasis syariah yang tumbuh sangat pesat di Indonesia juga merambah ke bisnis property, bahkan porsi pembelian properti melalui sistem syariah telah menjadi daya tarik tersendiri dalam menjaring konsumen. Bisnis properti syariah di Indonesia mengalami pertumbuhan signifikan. Berdasarkan data Otoritas Jasa Keuangan (OJK), porsi pembelian properti melalui sistem syariah meningkat 11,23 persen per tahun. Ini pertanda bahwa peluang bisnis untuk properti syariah masih terbuka lebar. Bisnis properti syariah mulai mendapat perhatian publik dari berbagai sisi, selain untuk membuka akses kepada masyarakat ekonomi rendah, ekonomi syariah juga dapat berkontribusi dalam pembiayaan jangka panjang di bidang perumahan  dan produk inovasi yang ditawarkan ekonomi syariah perlu dikenalkan lagi kepada masyarakat.

Penjelasan mengenai produk properti dan perbankan kepada nasabah harus sesuai antara seluruh perbankan syariah. Apalagi dengan produk dan akad yang cukup beragam. Saat ini, tak sedikit lembaga perbankan membuat divisi khusus bahkan memisahkan menjadi sebuah perusahaan bank tersendiri yang fokus pada perbankan syariah dengan menyediakan berbagai fasilitas perbankan.

visi ekonomi syariah berpotensi besar dalam mendukung perekonomian Indonesia, termasuk didalamnya industri property. Hanya saja, dalam prakteknya produk inovasi yang ditawarkan ekonomi syariah perlu untuk diedukasikan lagi kepada masyarakat. Penjelasan mengenai produk harus sesuai antara seluruh perbankan syariah kepada nasabahnya. Apalagi dengan produk dan akadnya yang cukup beragam.

Riba dalam hutang dan jual-beli banyak bentuknya. Contoh riba utang yang muncul dalam jual-beli yang tidak tunai, misalnya salah seorang sebut saja AA membeli mobil kepada BB secara tidak tunai dengan ketentuan harus lunas dalam lima tahun. Jika dalam lima tahun tidak dilunasi maka tempo akan diperpanjang dan si AA dikenai denda berupa tambahan sebesar 6%,. Praktek ini tergolong ke dalam riba duyun yang haram hukumnya memperoleh tambahan dari denda yang dibebankan.

Beberapa dalil yang menjelaskan haramnya praktik riba diantaranya : firman Allah SWT dalam QS. Al-Baqarah 275

“Orang-orang yang memakan (mengambil) riba, tidak dapat berdiri melainkan seperti berdirinya orang yang kemasukan syaitan lantaran tekanan penyakit gila. Hal itu karena mereka mengatakan, bahwasanya jual beli itu adalah seperti riba. Dan Allah menghalalkan jual beli serta mengharamkan riba. Maka barangsiapa yang telah datang padanya peringatan dari Allah SWT kemudian ia berhenti dari memakan riba, maka baginya apa yang telah diambilnya dahulu dan urusannya terserah keapda Allah. Namun barang siapa yang kembali memakan riba, maka bagi mereka adalah azab neraka dan mereka kekal di dalamnya selama-lamanya”

Selain itu, dijelaskan juga dalam hadits Rasulullah SAW. Dari Abu Hurairah ra, dari Rasulullah SAW berkata, ‘Jauhilah tujuh perkara yang membinasakan !’ Para sahabat bertanya, ‘Apa saja tujuh perkara tersebut wahai Rasulullah?’ Beliau menjawab, ‘Menyekutukan Allah, sihir, membunuh jiwa yang diharamkan Allah SWT kecuali dengan jalan yang benar, memakan riba, mamakan harta anak yatim, lari dari medan peperangan dan menuduh berzina pada wanita-wanita mu’min yang sopan yang lalai dari perbuatan jahat. (Muttafaqun Alaih).

Banyak sekali alasan mengapa bisnis property sangat menguntungkan, selain memang harga property setiap tahun meningkat, property itu sendiri bisa kita gunakan sebagai tempat usaha kita yang bisa meningkatkan pendapatan. Kita juga bisa lebih mudah meminjam duit di bank untuk keperluan meningkatkan bisnis. Menurut laporan dari lembaga pemeringkat keuangan internasional Fitch Ratings, harga properti di Indonesia telah meningkat secara SIGNIFIKAN, yaitu sekitar 30% per-tahunnya!! WOW!!

Sayangnya di balik potensi keuntungannya, para pelaku bisnis ini masih cukup banyak yang melakukan praktik usaha dengan melibatkan hal-hal yang tidak sesuai dengan agama Islam, seperti penggunaan bunga kredit kepemilikan rumah yang tergolong sebagai RIBA dan HARAM hukumnya dalam syariat, seperti yang diterangkan dalam Q.S Al-Baqarah, ayat 275 yang berbunyi :

   “Dan Allah telah menghalalkan jual beli dan mengharamkan riba.” (Al-Baqarah: 275)

Ada beberapa Alasan Kenapa Harus Properti Syariah?

  • Karena Dengan Sistem Properti Berbasis Syariah Masyarakat akan dengan mudah memiliki rumah impian mereka
  • Dalam praktiknya, Properti syariah sangat mengedepankan hukum yang berlandaskan pada akad jual beli dalam islam yang sesuai dengan syariah/tutunan Nabi besar Muhammad SAW
  • Dalam Sistem Properti Syariah, kami memutus mata rantai yang terhubung degan Bank. Disini maksudnya dalam setiap transaksi apapun yang berhubungan dengan kredit kepemilikan rumah, kami tidak memakai jasa keuangan perbankan.
  • Pembelian rumah dengan sistem syariah tidak ada istilah bunga utang (riba) terutama jika pembelian rumah dilakukan secara kredit
  • Berbeda dengan kredit pada umumnya, sistem syariah yang sebenarnya adalah tidak ada istilah denda untuk konsumen/client yang terlambat dalam melakukan pembayaran. ya benar, Denda diharamkan dalam jual beli islam (jika jual beli dilakukan ndengan kredit)
  • Karena kami tanpa akad bermasalah yang artinya, semua akad dalam jual beli harus dilakukan dengan sejelas jelasnya hingga kedua belah pihak mendapatkan keuntungan yang sama.
  • Dengan mudahnya kepemilikan rumah jika menganut sistem syariah, kami merasa sistem ini dapat menjangkau semua kalangan masyarakat. Pengusaha kelas menengah dan kelas bawah, Pedagang, Karyawan, dll.

Developer properti syariah berpeluang besar memainkan peran di Indonesia karena mayoritas penduduk kita beragama muslim. Ceruk pasar yang bisa dimasuki sangat luas dan dalam. Perkembangan terkini memperlihatkan bahwa semakin banyak konsumen yang menginginkan skema syariah dalam proses pembelian propertinya karena semakin teredukasinya masyarakat oleh pola bisnis syariah.

Berbanding lurus dengan keinginan banyak insan bisnis yang ingin menjadi pelaku bisnis syariah. Bagi mereka berbisnis bukan sekedar untung rugi, tetapi bisnis dipandang sebagai salah satu jalan ibadah, bisnis adalah tentang dosa dan pahala, lebih jauh lagi berbisnis adalah tentang syurga dan neraka.

Pola pembelian properti yang selama ini menggunakan fasilitas pembiayaan dari perbankan konvensional dinilai bertentangan dengan agama Islam karena terkait dengan riba. Dalam Islam riba itu sangat dihindarkan karena termasuk dosa besar. Banyak dalil yang bisa dieksplor yang bisa menjadi landasan memaknai haramnya riba, dalam Al Qur’an maupun hadits, termasuk juga pendapat para ulama.

Memang saat ini ada bank syariah yang memiliki produk Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dengan embel-embel Syariah tapi pendapat beberapa guru yang memiliki ilmu tentang bisnis syariah ternyata Bank Syariah itu tidak syariah. Membingungkan memang bagi sebagian orang, tapi bagi mereka yang mengerti tentang bisnis syariah dan riba dan bahayanya, tidak ada keraguan lagi jika bank syariah itu tidak syariah, berarti produk-produk bank syariah juga termasuk riba dan riba itu harus ditinggalkan dalam berbisnis.

Dalam tulisan ini saya tidak ingin membahas atau men-judge bahwa bank syariah itu sesuai syariah Islam atau tidak dengan mengemukakan pendapat guru-guru bisnis syariah, karena jika dalil-dalil tentang KPR Syariah dan riba dibahas disini tidak cukup dengan artikel tunggal, perlu berhelai-helai halaman untuk menuliskan sumber-sumber dan dalil-dalilnya. Mari kita bahas hanya tentang strategi menjadi Developer Syariah saja.

Penjualan perumahan dengan pola pembiayaan bank konvensional dengan produk bank yang bernama Kredit Pemilikan Rumah setidaknya memberikan keringanan kepada developer karena banklah yang melunasi pembayaran harga rumah, untuk selanjutnya konsumenlah yang berhutang dan menyicil ke bank.

Lain halnya jika perumahan dikembangkan dengan prinsip-prinsip Syariah Islam, lembaga pembiayaan tidak terlibat dalam proses jual-beli produk properti. Adalah wajib hukumnya bagi Developer Properti Syariah untuk inovatif dan kreatif dalam mensiasati pola pembiyaan untuk konsumen.

Selain dituntut untuk merancang pola pembiyaan yang sesuai dengan keinginan dan kemampuan konsumen pengembang property syariah juga diwajibkan untuk mencari sendiri sumber pembiayaan proyeknya. Lagi-lagi dengan syarat tidak boleh meminta pembiayaan ke bank atau kepada lembaga pembiayaan lain yang mengandung akad riba.

Problem ini akan terpecahkan apabila si developer sanggup secara finansial untuk membiayai sendiri perjalanan proyeknya tanpa bergantung kepada pembiayaan dari eksternal proyek, sekurangnya biaya awal untuk memulai pengerjaan fisik proyek harus sudah ada di kantong.

Untuk sukses sebagai Developer Syariah ada beberapa kondisi yang harus dipenuhi dalam mengembangkan dan menjual perumahan:

1.PERIKSA KELENGKAPAN LEGALITAS.

Urusan legalitas harus ditempatkan dalam urutan nomor satu dalam hajatan bisnis developer property, tak peduli apakah pola bisnis syariah atau konvensional yang dipilih. Jika legalitas bermasalah bisa dipastikan untuk melangkah ke tahap selanjutnya akan terkendala.

Legalitas tidak clear, perijinan tidak bisa diterbitkan tentu saja pembangunan proyek tidak dapat dilakukan, proyek tidak bisa dijual. Urusan legalitas yang penting adalah tentang sertifikasi lahan. Tanah yang akan dijadikan proyek seyogianya sudah bersertifikat.

Tidak masalah apakah sertifikatnya Hak Milik (SHM), Hak Guna Bangunan (HGB) karena nanti akan bisa dirubah sesuai dengan kondisi yang diharuskan. Jika memang diharuskan karena kondisinya SHM musti diubah ke HGB ya perubahan tersebut bisa diajukan ke Kantor Pertanahan setempat.

Begitu juga sebaliknya, HGB juga bisa diajukan menjadi SHM dengan syarat dan kondisi tertentu. Legalitas lainnya yang perlu diperhatikan adalah Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), cek tunggakan pembayaran tahun sebelum-sebelumnya dan lunasi jika ada tunggakan yang tercatat.

2.LAKUKAN SPLITZING/PEMECAHAN SERTIFIKAT.

Pemecahan sertifikat dilakukan setelah siteplan disetujui. Sertifikat yang sudah pecah masing-masing unit akan memberikan kepercayaan lebih bagi konsumen dalam membeli disamping membuat kita lebih mudah dalam hal pengajuan IMB.

3.PASTIKAN PERIZINAN LENGKAP

Untuk membangun suatu proyek perumahan, cukup panjang jalan yang harus dilalui oleh developer dalam memperoleh perijinan. Pada tahapan awal diperlukan Ijin Lokasi, kemudian dilanjut dengan Ijin Pemanfaatan Tanah (IPT) dan lain-lain persyaratannya, seterusnya pengajuan dan pengesahan siteplan dan akhirnya bermuara kepada terbitnya IMB induk dan IMB pecahan.

 4.SEDIAKAN DANA YANG CUKUP UNTUK MULAI MEMBANGUN PROYEK

Jika penjualan rumah dengan pola kredit ke developer, pastikan kita memiliki dana yang cukup untuk menjamin kelancaran pembangunan unit rumah dan fasum fasosnya. Dana ini bisa didapat dari pembayaran uang muka konsumen atau sumber lain. Jangan sampai anda kehabisan nafas, cash flow terganggu dan proyekpun berhenti berdenyut. Dari pengalaman seharusnyalah tenor kredit ini tidak terlalu lama.

Sebagai contoh seorang teman saya yang berprofesi sebagai developer syariah mensyaratkan kredit ke developer tanpa bunga dan flat delapan belas bulan dan maksimal dua tahun. Besarnya cicilannya langsung dibagi saja harga rumah dengan lama angsuran.

5.UANG MUKA ATAU CICILAN UANG MUKA HARUS SANGGUP MEMBIAYAI PEMBANGUNAN FISIK

Jika kita tidak memiliki uang yang cukup untuk membangun unit rumah usahakan cicilan yang mulai dibayar oleh konsumen sanggup membangun fisik rumah terlebih dahulu. Uang muka konsumen sebesar tigapuluh persen biasanya sudah sanggup membiayai pembangunan rumah sampai selesai.

Memang dibutuhkan effort ekstra untuk meyakinkan konsumen agar rela membayar uang terlebih dahulu sementara rumahnya belum dibangun, disamping ada added value dan differentiation proyek kita dibanding produk kompetitor.

6.KUALITAS BANGUNAN HARUS DIBUAT SEBAIK MUNGKIN

Supaya pembeli puas ketika tinggal di rumah mereka. Rasa puas mereka akan memberikan kepuasan tersendiri juga kepada kita sebagai developer. Selain bangunan rumahnya yang harus dibuat sebagus mungkin kualitasnya, mutu pengerjaan fasum dan fasos juga musti bagus tidak mengecewakan.

Jika konsumen merasa puas terhadap produk yang mereka dapatkan maka mereka akan menceritakan tentang hal itu kepada orang-orang terdekatnya. Mereka akan mejadi corong promosi yang efektif secara rekomendasi dari orang yang telah kita kenal akan lebih mudah diterima.

7.PENUHI SEMUA HAL YANG TERTUANG DALAM PERJANJIAN

Seluruh aspek pembelian rumah tertuang dalam perjanjian dalam bentuk Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Dalam PPJB dituangkan segala hal yang berhubungan dengan rumah yang menjadi objek perjanjian, seperti spesifikasi teknis dan lamanya waktu pengerjaan yang berujung kepada jadwal serah terima. Kita harus menepati janji dalam hal spesifikasi teknis yang berwujud berupa kualitas bangunan dan waktu serah-terima yang disepakati dalam perjanjian. Nggak boleh nyuri-nyuri spek dan molor ya.

8.BERTANGGUNGJAWAB TERHADAP HASIL PEKERJAAN

Jika ada kerusakan terhadap rumah dan fasum fasosnya developer harus secepatnya melakukan perbaikan sebagai bentuk rasa tanggungjawab terhadap pekerjaan. Karena banyak kejadian bahwa perumahan mengalami banyak kerusakan setelah diserahterimakan. Developer lepas tangan sehingga perumahan menjadi seperti tidak terurus. Jalan rusak di sana sini, saluran mampet sehingga menimbulkan genangan saat musim hujan, dan lain-lain.

Penulis

Sunarji Harahap, M.M.

Dosen  Fakultas Ekonomi Bisnis Islam Universitas Islam Negeri Sumatera Utara dan PEMERHATI EKONOMI SYARIAH

Tinggalkan Balasan

Alamat email Anda tidak akan dipublikasikan. Ruas yang wajib ditandai *

Close